Membaca peta investasi property di jabodetabek

Membaca peta investasi property di jabedetabek, aspek Aksesibilitas dan konsep pengembangan paling menentukan prospek perumahan.

Rumah bukan hanya hunian tapi juga investasi jangka panjang. Karena itu mestinya pilihan tidak hanya didasarkan pada kenyamanan, tapi juga prospeknya di masa depan. Berkaitan dengan musim liburan sekolah, kami sengaja mengangkat tema prospek investasi rumah pada edisi Juli dengan pertimbangan, siapa tahu sembari berlibur Anda tertarik membeli rumah di kota asal.

Pilihan perumahan di  Jakarta dan  Bodetabek faktor yang menentukan prospek sebuah perumahan relatif sama: lokasi dan aksesibilitas (termasuk rencana pengembangan kota dan pembangunan infrastruktur), konsep pengembangan dan fasilitas, serta komitmen developer mewujudkan konsep itu.

Jakarta

Lokasi dan aksesibilitas paling menentukan prospek rumah. Pilihan lokasi yang tepat membuat nilai rumah cepat melesat meskipun pengembangannya biasa-biasa saja dan tidak dilengkapi fasilitas. Contoh, rumah tipe 144/225 di Lebak Lestari Indah, Lebak Bulus (Jakarta Selatan), pada akhir 1985 ditawarkan Rp66 juta/unit.

Begitu jalan tol Pondok Pinang – Taman Mini dibangun pada 1990, harganya langsung melejit jadi Rp145 juta. Kini rumah baru di perumahan di dekatnya, dengan bangunan 42 m2 lebih luas tapi kaveling 73 m2 lebih kecil, ditawarkan Rp1,5 miliar!

Tentu besar juga pengaruh perkembangan di sekitarnya terhadap peningkatan nilai rumah itu. Terutama pengembangan permukiman elite Pondok Indah, pembangunan berbagai gedung perkantoran, apartemen, pusat belanja dan area entertainment (terakhir Citos) di Jl RA Kartini-Jl Simatupang.

Perumahan di kawasan strategis, skala pengembangan cukup luas, dikembangkan konsisten, dan lokasi di dalam kota, berpotensi naik lebih cepat. Seperti kawasan Meruya Selatan-Kebon Jeruk, Jakarta Barat. Posisinya diapit Puri Indah (Kembangan) di barat dan Permata Hijau di selatan, sehingga kawasan layak menjadi alternatif mereka yang beraktifitas di Kembangan dan sekitarnya atau Senayan dan sekitarnya.

Soalnya, stok lahan di Puri Indah dan Permata Hijau sudah tipis dan hanya layak untuk bangunan tinggi. Sementara di Meruya Selatan dan Kebon Jeruk lahan masih cukup luas dan lebih murah. Kawasan akan dilalui tol JORR W2 Ulujami-Kembangan, yang tersambung dengan tol JORR W1 Kembangan-Penjaringan, tol bandara, tol dalam kota, tol Jagorawi dan Jakarta-Cikampek.

Harry Tirtakusuma, Direktur Harry Global 21, salah satu agen properti di Jakarta Barat memprediksi, jalan tol itu bisa membuat harga tanah di Kebon Jeruk mendekati Pondok Indah dalam 3-4 tahun ke depan. Harga tanah di Intercon misalnya, saat ini sudah Rp4-6 juta/m2 dibanding Pondok Indah yang Rp7 – 10 juta. “Rumah tipe 80/90 di Intercon yang tahun lalu Rp550 juta, kini sudah Rp682 juta,” katanya.

Umumnya pilihan perumahan berskala kecil. Yang luas hanya Puri Botanical Residence (130 ha) dan Taman Kebon Jeruk atau Intercon (75 ha) yang merupakan perluasan pengembangan sebelumnya, keduanya di Jl Joglo Raya. (Lihat antara lain  laporan utama Estate edisi Oktober 2006).

Alternatif Kelapa Gading

Perumahan lain di Jakarta yang cukup prospektif tersebar di beberapa lokasi. Rumahnya berpotensi naik karena mendapat akses (jalan tol) dan fasilitas baru, dan skala pengembangan cukup luas dengan fasilitas lumayan.

Sebutlah Menteng Metropolitan (130 ha) di Jl Sultan Hamengkubuwono (d/h Jl Raya Bekasi), Ujung Menteng, dan Royal Residence (28 ha) di Jl Pulo Gebang (terhubung dengan Jl Sultan Hamengkubuwono), keduanya di Jakarta Timur, tidak jauh dari pintu tol Pulogebang di ruas tol Cikunir-Cakung.

Menurut Budiman Kusnandar, Marketing Manager Royal Residence, dalam di Ujung Menteng akan berdiri dua hipermarket (Giant dan Carrefour), melengkapi mal dan ruko yang ada sebelumnya. Rencana pengoperasian tol JORR E1 Taman Mini-Cikunir akan membuat akses dari lokasi ke Jagorawi dan Pondok Indah makin mudah.

“Semuanya akan mengangkat prospek kawasan,” katanya. Apalagi, pengembangan Kota Harapan Indah (1.800 ha), Bekasi, yang hanya 500 meter – 1 km dari Menteng Metropolitan dan Royal Residence, makin intens. Dengan lahan berskala kota, Harapan Indah akan dilengkapi fasilitas komplit. Yang sudah ada supermarket Alfa, sentra niaga, rumah sakit, sekolah (TK-SMU), dan sport club.

Menteng Metropolitan juga memiliki fasilitas sendiri: ruko, minimarket, food court, sekolah (TK – SMU), aneka lapangan olah taga termasuk futsal, rumah ibadah, dan arena rekreasi air Waterland.

Semua perumahan itu hanya 3-4 km dari Kelapa Gading di Jl Perintis Kemerdekaan, sehingga bisa menjadi alternatif konsumen yang belum kuat membeli rumah di Kelapa Gading. Saat ini kenaikan harga rumah di Ujung Menteng masih normal. Harga rumah tipe 96/105 di Royal Residence misalnya, pada 2005 tercatat Rp362 juta, dibanding tipe 45/90 yang tahun ini dipasarkan Rp331 juta.

The City Resort dan Taman Semanan (135 ha) di Jl Kamal Ring Road, serta Daan Mogot Baru (70 ha) di Jl Daan Mogot, semuanya di Jakarta Barat, serta Bukit Golf Mediterania di kawasan Pantai Indah Kapuk (PIK), Jakarta Utara juga menarik karena akan dilalui tol JORR W1 yang dalam tahap konstruksi. Ujung jalan tol itu berada di kawasan PIK.

“Bukit Golf saya kira paling prospektif karena lahannya masih luas dan punya view laut,” kata Yohanes, senior marketing Roy Weston Sunter. Hanya harga tanahnya sudah mahal, antara Rp5-7 juta/m2, menyamai kawasan Summarecon Kelapa Gading yang sudah menjadi kota dalam kota dengan fasilitas lengkap.

Bodetabek

Sementara di Bodetabek pertumbuhan perumahan ada di Bintaro-Serpong, Cinere-Sawangan, Cibubur-Sentul, dan Bekasi (timur, barat, dan utara). Ulasan mengenai prospek keempat kawasan itu berikut pilihan perumahannya, bisa dibaca antara lain di laporan utama edisi Oktober 2006 dan Pasar Properti edisi Mei 2007.

Kawasan Cibubur dengan pusat pengembangan di Jl Trans Yogi, melesat nilainya sejak dikembangkannya Kota Wisata (700 ha) pada 1997. Iklim kawasan mendekati Bogor tapi dekat ke Jakarta dengan akses utama pintu tol Cibubur itu. Suasana kawasan sudah ramai dengan fasilitas komplit.

Gengsinya makin naik karena Presiden Susilo Bambang Yudhoyono berdiam di Jl Letda Nasir (d/h Jl Cikeas), beberapa ratus meter dari Jl Trans Yogi. Hanya seiring makin banyaknya fasilitas dan macetnya lalu lintas di kawasan, dalam 3-4 tahun terakhir kenaikan nilai rumah di Cibubur relatif kecil.

Misalnya, rumah tipe 143/180 di Mahogany Residence (11 ha) yang pada 2004 dibeli Rp500-an juta, kini bisa laku Rp750-an juta. “Kenaikan bisa lebih tinggi kalau jalan di kawasan diperlebar dan ditata berikut sistem drainase dan trotoarnya,” kata Henny Hendrawan, Marketing & Sales Director Mahogany.

Johnny Suwandi, Senior Promotion & Sales Manager Legenda Wisata (130 ha) menambahkan, bila setiap tahun 1.000 penghuni baru di Jl Trans Yogi membeli mobil, lalu lintas di kawasan ke depan akan makin kisruh. Karena itu penataan dan pelebaran jalan serta fasilitas dan lalu lintasnya mutlak. Ada 10 perumahan yang masih dipasarkan di Cibubur, belum terhitung yang berada di jalan-jalan kecil yang terhubung dengan Jl Trans Yogi dan di Jl Cileungsi-Jonggol.

Untuk mengurangi handicap kawasan itu, Kota Wisata membuka gerbang baru di Jl Ciangsana, salah satu jalan dari Jl Trans Yogi menuju Jatiasih, Bekasi Barat. Jadi, selain melalui pintu tol Cibubur, penghuni bisa ke Jakarta lewat pintu tol Jatiasih di Jl Wibawa Mukti.

Kota Wisata juga memperlebar Jl Ciangsana dari pertigaan Jl Trans Yogi hingga gerbang baru itu sepanjang 4 km. “Kami berharap Pemkab Bogor dan developer lain memperbaiki jalan dari gerbang kami ke Jatiasih,” kata Elena Trisnawati, GM Marketing & Commercial Kota Wisata.

Masjid kubah emas

Sementara prospek Cinere-Sawangan, menurut Leonard S, Marketing Development PT Cisadane Perdana, developer Telaga Golf Sawangan, terbantu dengan dibangunnya jalan layang Ciputat. “Melalui jalan layang itu dari Lebak Bulus ke Sawangan melalui Ciputat dan Cinangka bisa setengah jam,” katanya.

Tapi, kenaikan rumah akan lebih signifkan bila tol Depok-Antasari dan Cinere-Jagorawi beroperasi, karena melalui dua jalan tol itu kedua kawasan mudah diakses dari timur (Jagorawi), barat (Serpong), Jakarta Selatan, dan Bogor. “Kenaikannya bisa naik 25-50 persen per tahun,” lanjutnya.

Kapasitas jalan yang terbatas juga menjadi kelemahan Cinere-Sawangan. Fasilitasnya juga sedikit karena perumahan rata-rata berskala kecil. Karena itu kenaikan nilai rumahnya biasa-biasa saja. Agak mending Cinere, lebih dekat ke Jakarta dan dilengkapi ruko, mal dan rumah sakit. Itu sebabnya di Cinere harga kavelingnya sudah Rp1,5 juta/m2, di Sawangan rata-rata baru Rp1 juta.

Tapi, menurut Romanus Susilo, member broker Era Purnama yang menggarap pasar Cinere, harga tanah di Jl Limo sudah mulai naik, dari Rp400 – 500 ribu menjadi Rp700 ribu – 1 juta/m2. Pembangunan ruko baru juga mulai bergeser ke sana. “Kalau jalan tol jadi pasti makin ramai. Apalagi, karena ada masjid emas itu, jalan dari Karang Tengah – Sawangan akan dilebarkan 24 meter,” katanya.

Bintaro-Serpong

Yang paling asyik prospeknya koridor Bintaro-Serpong, karena didukung infrastruktur dan fasilitas paling baik. Untuk transportasi ada jalan tol Serpong-Pondok Pinang-Jagorawi atau Jakarta-Tangerang, serta jalur kereta yang sudah double track dengan kereta ber-AC. Itu masih akan ditambah jalan tol Cinere-Serpong sampai  bandara, dan tol JORR W2.

Dengan akses yang sangat baik itu Bintaro dan Serpong bisa menjadi alternatif Pondok Indah dan Cilandak di Jakarta Selatan, atau Kembangan dan Kebon Jeruk di Jakarta Barat. Karena skala perumahan serba luas, sebutlah Alam Sutera (700 ha), Summarecon Serpong (450 ha), Paramount Lake (450 ha), Melatimas Residence (300 ha), BSD City (4.500 ha), sampai Bintaro Jaya (2.300 ha) dan Graha Raya (350 ha), fasilitas kawasan juga lengkap. Pengembangan perumahan pun relatif konsisten.

“Di Serpong dalam tiga tahun terakhir kenaikan harganya antara 15-20 persen setahun,” kata Nelius Sinarta, dealer properti yang banyak beroperasi di Serpong. Misalmya, harga tanah di The Green, BSD City, tiga tahun lalu baru Rp1,1 juta/m2 kini sudah Rp2 juta. Peningkatan serupa terjadi di Bintaro.

Bekasi

Sementara Bekasi Timur melesat prospeknya oleh kehadiran Grand Wisata (1.100 ha), yang jeli melihat munculnya kebutuhan terhadap hunian menengah atas di Bekasi Timur, dengan menawarkan perumahan berskala kota dengan kehijauan dan keragaman fasilitas sebagai fokus pengembangan. Aksesnya dibenahi dengan membangun pintu tol baru di km 21 jalan tol Jakarta-Cikampek yang sekarang sudah rampung.

Jangan heran nilai rumahnya naik cepat. “Harga tanah di Grand Wista sudah Rp1,3 juta dari 2,5 tahun lalu Rp600 ribu,” kata Josidha Kusuma, GM Marketing Grand Wisata. Harga rumah di perumahan di sekitarnya pun ikut terangkat.

Demikian pula perumahan di sekitar Jatiasih, Bekasi Barat, terangkat pamornya setelah adanya tol JORR seksi E1. “Sebelumnya perumahan di sini kurang berkembang,” kata Marla Sanger, member broker Era Ekspres yang sedang memasarkan perumahan Art Regency (22 ha) di Jl Dr Ratna, Bekasi.

Contoh, waktu tol baru akan dibangun (2004), harga rumah tipe 95/144 di Puri Gading yang dekat dengan pintu tol Jatiwarna baru Rp236 juta. Kini dengan luas bangunan lebih kecil (68/144) harganya sudah Rp335 juta. Melalui jalan tol itu kawasan Jatiasih yang minim fasilitas mudah dicapai dari Taman Mini, Cibubur, Pondok Indah, dan pusat Kota Bekasi di Jl A Yani yang ditaburi banyak fasilitas.

sumber :  jakarta footnote

~ oleh bicaraproperty pada Oktober 17, 2009.